Возможная регистрация права собственности с привлечением материнского капитала

Покупаем квартиру, приобретённую на материнский капитал. Риски и подводные камни — Справочник Недвижимости

Возможная регистрация права собственности с привлечением материнского капитала

Что такое материнский капитал и как его можно использовать для покупки недвижимости

Материнский (семейный) капитал — это государственная субсидия, на которую с 1 января 2007 года могли претендовать семьи с двумя и более детьми.

В начале 2020 года Владимир Путин заявил о расширении программы: маткапитал смогут получить семьи уже при рождении первенца.

Размер выплаты был проиндексирован: в 2020 году он составит 466 617 рублей в случае рождения первого ребёнка и 616 617 рублей — второго. Если семья уже получала сертификат за первого ребёнка, то может претендовать на выплату в 150 000 рублей.

Согласно ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно потратить только на определённые цели, в том числе улучшение жилищных условий.

Этот вариант и выбирают большинство родителей. Вариантов «улучшить условия» несколько: это может быть покупка квартиры или дома, выплата первоначального взноса по ипотеке или погашение ипотечного кредита, а также строительство дома.

При этом должен соблюдаться ряд условий:

  • Жильё должно быть в России и в жилом состоянии. На аварийную квартиру, даже при условии, что она большая по площади, маткапитал государство не даст.
  • Если для покупки квартиры берут ипотеку, то сертификат с материнским капиталом можно использовать сразу же. Если квартира покупается на свои деньги, то для использования маткапитала нужно подождать 3-летия ребёнка.
  • Сертификат именной и, как правило, оформляется на маму, но средства принадлежат всем членам семьи. Поэтому при покупке квартиры с привлечением маткапитала, по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети.

Что может пойти не так с продажей, если квартира куплена на материнский капитал

Бывает, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но родители по какой-то причине не наделили детей долями в квартире. Это нарушение закона.

Пример: если квартира приобретается в ипотеку, банки не хотят брать в залог имущество, доли в котором есть у детей: если родители не смогут выплачивать кредит, забрать такую недвижимость не получится.

Поэтому, если было решено использовать материнский капитал и ипотеку одновременно, родители пишут нотариально заверенное заявление, что выделят доли детям после погашения кредита и снятия обременения с квартиры.

Но делают это не всегда.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала, — процесс, который требует продуманного поведения как продавца, так и покупателя.

Покупателю нужно убедиться, что маткапитал был потрачен именно на эту квартиру, а детям выделили в ней доли.

Как узнать, что при покупке квартиры использовали материнский капитал

Разъясняет риелтор Анна Крылова: «Зачастую продавцы недвижимости не говорят о том, что квартира куплена на материнский капитал, не потому, что хотят скрыть факт использования сертификата, а просто потому, что не понимают важность вопроса. Поэтому первое, что нужно сделать покупателю, если в паспорте продавца недвижимости есть отметка о наличии детей, — уточнить, был ли задействован материнский капитал при покупке.

Нужно запросить у продавца справку (выписку) из Пенсионного фонда РФ о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет вас, что маткапитал не привлекался».

Если в выписке из Пенсионного фонда указано, что средства маткапитала на счёте, значит, он действительно не был использован, если нет — нужно выяснить, на что они были потрачены.

Внимательно изучите договор купли-продажи между продавцом и предыдущим владельцем недвижимости: если материнский капитал пошёл на оплату первоначального взноса, это должно обозначаться в договоре«.

Если в процессе выясняется, что материнский капитал всё-таки был использован при покупке квартиры, дальнейшие действия продавца и покупателя зависят от того, были ли выделены доли детям в этой квартире. Ниже рассмотрим, что нужно делать продавцу и покупателю в конкретных случаях при оформлении сделки по продаже квартиры, купленной на маткапитал.

Маткапитал использовали, доли детям выделили

Если квартира куплена на материнский капитал, для того, чтобы её продать, нужно сначала полностью погасить кредит (если брали ипотеку), снять обременение, выделить доли детям — и все эти действия зарегистрировать в Росреестре.

Если родители всё сделали по закону и выделили детям доли, то для продажи квартиры они должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что интересы детей соблюдаются.

Комментирует старший юрист Елена Маркова: „Если у ребёнка в собственности есть часть недвижимого имущества (не путать с ‚пропиской‘), действительно, для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Об этом сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ.

При этом важно понимать, что продажа старой и покупка новой квартиры не должна приводить к ухудшению жилищных условий несовершеннолетних детей.

Поэтому опека будет расценивать совершаемую вами сделку с точки зрения ‚не нарушает ли она права ребёнка и не ухудшаются ли жилищные условия‘.  Т.е.

какую бы вы схему ни придумали, её могут одобрить или не одобрить органы опеки — каждый случай оценивается в индивидуальном порядке“.

Лучше всего, если взамен продаваемой приобретается другая квартира, в которой детям тоже выделят доли. В этом случае для органов опеки родители подписывают нотариальное обязательство наделить детей долями в приобретаемой недвижимости и прикладывают предварительный договор купли-продажи.

Другой вариант: если родители параллельно не покупают новое жильё —  предоставить органам опеки доказательства, что ребенок наделяется долями в другой квартире.

Разъясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: „Например, можно совершить обмен долями недвижимости с родственниками.

Таким образом в квартире, которую хотят продать, собственниками становятся только взрослые, и продавать такую недвижимость можно без проблем.

Для этого нужно получить постановление в органах опеки и попечительства на договор мены долей в недвижимости родственника, провести сделку мены, оформить документы на доли детей в другой недвижимости и потом продавать квартиру.

Совершая такой обмен долями, важно учесть налоговый вопрос: если детям изначально были выделены в квартире большие доли, новый собственник жилья будет обязан заплатить при продаже налог 13% от стоимости своей доли в квартире. Поэтому выгоднее производить обмен, если доли детей небольшие.

Сложности во взаимодействии с органами опеки могут возникнуть, если родителями было некорректно написано заявление — неверно изложено, что планируется сделать — или предоставлен неполный пакет документов.

‚Если же всё собрано  и указано верно, но по каким-то причинам вам отказали в выдаче распоряжения, нужно запросить документ с указанием причины отказа в выдаче распоряжения — его можно будет обжаловать в суде‘, — добавляет Эльвира Шулемина.

Маткапитал использовали, доли не выделили

Есть ситуации, когда сразу выделить детям доли в собственность невозможно. К примеру, если родители покупают жильё в строящемся доме и нужно дождаться, когда объект будет сдан, прежде чем становиться собственниками. Однако родитель обязан это сделать не позднее чем через 6 месяцев после введения объекта в эксплуатацию.

Какого-либо отлаженного механизма контроля за выделением долей детям после покупки квартиры у нас в стране нет, поэтому некоторые родители — умышленно или по незнанию — не делают ничего.

Поясняет агент по недвижимости Александра Внучкова: ‚Если родители не выполняют обязательство о выделении долей, они нарушают правило распоряжения государственной субсидией, а потому рискуют: сделка может быть оспорена, на практике это случается часто. Для того чтобы продать квартиру, собственник жилья обязан сначала выделить детям доли, а уже затем распоряжаться имуществом‘.   

Порядок действий выглядит таким образом:

1.     Собственник оформляет выделение ребёнку долей собственности — пишет заявление в простой письменной форме и отдаёт с остальными документами на регистрацию;

Нюанс: простая письменная форма работает в случае, если жильё оформлено в совместную собственность супругов.

Если же мы имеем дело с долевой собственностью, то есть в договоре купли-продажи отмечена доля каждого из супругов, необходимо заверить сделку у нотариуса.

Если доля жене/мужу не выделена, собственник может указать в заявлении, что выделяет доли детям, а остальная часть имущества переходит в совместное имущество супругов. В этом случае нотариат не требуется.

2.     Выделение долей регистрируется через МФЦ в Росреестре.

3.     Получение разрешения на продажу имущества в органах опеки (см. предыдущую схему).

Отметим, что законом не установлено, какая именно доля должна быть выделена ребёнку — три квадратных метра или двадцать три. Однако при расчёте размера доли эксперты рекомендуют учитывать величину вложенного в недвижимость материнского капитала, метраж квартиры или дома и количество членов семьи.

Например, вы купили квартиру 45 кв. м за 3 млн. руб. и использовали маткапитал частично — вложив 300 тыс. руб. Т.е. маткапитал составил 10% от общей суммы.  Если в квартире проживают трое, каждому нужно выделить, как минимум, 3,33%  от  стоимости и метража. Таким образом, доля ребёнка должна быть не меньше 1,5 кв. м.

Маткапитал использовали, доли выделили в другой квартире — так можно?

Если продавец убеждает вас, что проблем со сделкой не будет, потому что дети являются собственниками другого объекта недвижимости, оптимальное для вас решение — отказаться от покупки такой квартиры.  

Дело в том, что в законе чётко прописано: ‚Жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению‘ — а это значит, что доля ребёнку должна быть выделена именно в той квартире, которая покупалась с использованием средств маткапитала, а не любой другой.

Если же хозяин считает, что, покупая квартиру Х с использованием маткапитала и параллельно квартиру Y без маткапитала, он может выделить ребёнку квадратные метры в квартире Y и тем самым соблюдает законодательство — он ошибается.

Для государства важно, чтобы ребёнок имел в собственности жилплощадь в квартире Х — купленной с помощью государства — а уже в процессе её продажи может быть открыт диалог для обсуждения альтернативных, не нарушающих права ребёнка вариантов.

Тот факт, что на имя ребёнка когда-либо было приобретено какое-то иное имущество, по факту не означает соблюдения закона.

Что будет, если купить квартиру, которая была приобретена с использованием маткапитала без выделения долей

Если продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала, при этом доли в квартире детям не были выделены, такая сделка может быть признана недействительной. Расторжение сделки способны инициировать:

  • сами дети, которые по достижении совершеннолетнего возраста понимают, что их права собственности были ущемлены;
  • пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки, если будет проведена проверка; в случае, если дело дойдёт до суда, продавца могут привлечь к ответственности по ст. 159 УК РФ о мошенничестве.  

Как показывает практика, суд, как правило, действует в интересах детей, которые в своё время не получили положенные им по закону квадратные метры. Поэтому есть риск, что нового владельца лишат права собственности на доли, принадлежащие детям.

При этом, однако, действует правило о сроке исковой давности: с момента, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении, должно пройти не более трёх лет. В случае с детьми — это 3 года с момента достижения ими совершеннолетия.

Добавляет риелтор Анна Крылова: ‚Ожидается, что в скором времени будет пересмотрен закон об использовании маткапитала при покупке недвижимости.

И, скорее всего, внесут поправки, по которым использование материнского капитала будет отмечено в едином государственном реестре.

При таких условиях сделка не может быть совершена, если не были исполнены обязательства по наделению долей‘.

Мария Виноградова. Иллюстратор: Шаролта Каталин Санто.

Источник: //realty.yandex.ru/spravochnik/pokupaem-kvartiru-priobretennuyu-na-materinskiy-kapital-riski-i-podvodnye-kamni

Выделение долей детям без нотариуса (изменение в законе с 31.07.2019 года!) – Материнский капитал

Возможная регистрация права собственности с привлечением материнского капитала

Не всегда при покупке жилья с использованием средств материнского капитала можно сразу выделить доли детям.

Часто случается, что если супруги покупают жильё в ипотеку, то они оформляют его в совместную собственность или в собственность одного из супругов, так как многие банки не разрешают выделять доли детям при покупке жилья на ипотечные средства. И эту процедуру можно сделать после снятия обременения с квартиры — то есть после полного погашения ипотечного кредита и вывода квартиры из залога.

Выделение долей детям при покупке жилья с использованием средств Материнского капитала до последнего времени, являлась процедурой очень затратной, так как требовала обязательной нотариальной сделки и оплаты большой госпошлины за удостоверение сделки нотариусом (0,5% от цены договора).

И вот внесены изменения в законодательство!

31 июля 2019 вступили в силу  изменения в ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Новая редакция статьи 42 пункта 1 отменяет нотариальные сделки с долевой собственностью.

В чем сущность нововведения

Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотекедолей на жилое помещение, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.

Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.

Если ранее была оформлена общая совместная собственность на супругов или единоличная собственность на одного из родителей, и теперь предстоит выделить доли всем членам семьи, теперь идти к нотариусу не нужно!

Достаточно составить Соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей в простой письменной форме, где указывается размер доли у каждого члена семьи. Данное соглашение вместе с заявлением о регистрации долевой собственности нужно предоставить в Росреестр.

Выделение долей детям по материнскому капиталу

При регистрации имущественного права супругов следует различать такие понятия, как:

  1. Совместно нажитое имущество — это недвижимое имущество, приобретенное в законном браке.
  2. Виды зарегистрированного права собственности на недвижимое совместно нажитое имущество:
  • Собственность (единоличная на одного из супругов, но имущество признается совместно нажитым). В ЕГРН внесена запись об одном владельце (один из супругов).
  • Совместная собственность — законный режим собственности супругов. В ЕГРН внесена запись об обоих супругах в одной записи о вещном праве.
  • Долевая собственность — договорной режим собственности супругов. В ЕГРН внесены две разные записи о вещном праве.

Когда можно выделить доли без нотариуса:

  1. При покупке жилья — если средства маткапитала направляются в качестве недостающей суммы при покупке жилья. В таком случае в договоре купли-продажи стороны сразу смогут указать размер долей, который перейдет в собственность членов семьи.
  2. После оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершению строительства) в следующих случаях:
  • Недвижимость принадлежит родителям на правеобщей долевой собственности, то выделить доли детям они смогут на основании простого письменного соглашения, если сделают это совместно.
  • Недвижимость принадлежит одному из родителейединолично, т.е. находится в индивидуальной собственности (например, если мать — единственный собственник, и у нее нет супруга). Выделение  доли детям— простая письменная форма сделки .
  • Недвижимость принадлежит обоим родителям на праве общей совместной собственности. Супруги вправе оставить за собой право совместной собственности и наделить долями только детей. В таком случае раздела между супругами не будет, соответственно к нотариусу обращаться не обязательно. Выделение доли всем членам семьи — простая письменная форма сделки.

Когда, в момент наступления исполнения обязательства, нужно обращаться к нотариусу:

  • Недвижимость принадлежит родителям на правеобщей долевой собственности, и доля ребенка выделяется только одним из них. Например, если родители изначально оформили договор купли-продажи на двоих.
  • Недвижимость в ипотеке. Жилое помещение куплено с использованием ипотечных средств, но все-таки решили выделить доли детям —так как на основании соглашения о выделении долей будет регистрироваться ипотека долей. (см. ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).
  • Если супруги расторгли брак. Во время совместного брака при покупке жилья кроме средств маткапитала (или иных государственных целевых субсидий) супруги использовали дополнительные средства. Если же доля будет выделяться всем членам семьи, в том числе и между супругами, то в данном случае не просто выделяются доли детям — имеет место раздел совместно нажитого имущества. Согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Выделение долей детям. Стоимость

Отмена обязательного обращения к нотариусу для всех долевых собственников, участвующих в одной сделке, позволит им сэкономить на услугах нотариуса и упростить саму процедуру, исключив один необязательный этап.

Однако, по желанию, любую сделку, как и прежде, можно удостоверить у нотариуса, таким образом, подстраховавшись на случай возможных судебных разбирательств.

Внимание!  Если хотя бы один долевой собственник откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.

Итак, какая разница в финансовой нагрузке на граждан в процессе выделения долей в недвижимости, находящейся в общей долевой:

  1. Обратиться к нотариусу – услуга по выделению долей по нотариальному соглашению стоит 10 000- 20 000 рублей (в зависимости от региона — требуется оплатить не только нотариальные услуги, но также 0,5 % стоимости недвижимого имущества, согласно тарифам, установленным Законодательством Российской Федерации о нотариате),  плюс 2 000 рублей — госпошлина за регистрацию права.
  2. Самостоятельно составить Соглашение о выделении долей в праве собственности на квартиру, жилой дом, комнату – нужно оплатить госпошлину 2 000 рублей, и тем самым  можно  сократить  расходы в 10 раз.

Куда обратиться за регистрацией сделки по выделению долей

В случае отчуждения долей без нотариуса участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ и зарегистрировать переход права собственности.

Независимо от региона проживания, предоставлена возможность позвонить в call-центр с вопросом в любое время суток. Единый многоканальный номер горячей линииВЦТО Росреестра8-800-100-34-34 (звонок является бесплатным)

Документы при регистрации сделки по выделению долей

В основной перечень входят следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие личность сторон.
  2. Заявление на регистрацию.
  3. Правоустанавливающий документ, на основании которого проводится сделка (договор дарения, купли-продажи, Соглашение об определении долей).
  4. Документ, подтверждающий право собственности на имущество.
  5. Квитанция об оплате госпошлины — 2000 рублей за объект недвижимости; 350 рублей, если регистрируется земельный участок.
  6.  Нотариальное обязательство (если средства капитала выдавались на его основании).

(12 4,67 из 5)
Загрузка…

  • Комментирование не разрешено.

    Источник: //xn--80atfo.xn--p1ai/%D0%B2%D0%BE%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%81%D1%8B/%D0%B2%D1%8B%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B9-%D0%B4%D0%B5%D1%82%D1%8F%D0%BC-%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D0%BD%D0%BE%D1%82%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%83%D1%81%D0%B0/

    Право собственности на жилое помещение при направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий

    Возможная регистрация права собственности с привлечением материнского капитала

    В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.12.

    2006 № 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” (далее – “Закон о поддержке семей”), средства материнского (семейного) капитала (далее – “МСК”) могут направляться на улучшение жилищных условий семьи, в том числе на приобретение, строительство жилого помещения, объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе как непосредственно тем, кто продаёт (или строит) жильё, так и на погашение кредита банка, выданного для приобретения жилья. Закон о поддержке семей в п. 4 ст. 10 требует, чтобы в определённый срок после выделения средств МСК жильё было оформлено “в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению” (далее – “члены семьи”). 

    Не буду вдаваться во все детали использования средств МСК на эти цели, поскольку предметом этой статьи является только одна проблема: момент возникновения права собственности на жилое помещение у всех членов семьи в случае, если при первоначальном приобретении помещения ещё до выделения средств МСК на улучшение жилищных условий право собственности было зарегистрировано не на всех указанных лиц.

    Долгое время практика исходила из того, что право собственности в данном случае возникает с момента государственной регистрации, а до того у собственника (собственников) жилого помещения имеется только обязанность оформить помещение на всех членов семьи. У членов семьи есть только обязательственное право требования к собственникам, но не вещное на само помещения.

    Если, например, Иванов купил на своё имя квартиру, а затем его жена, получившая государственный сертификат на средства МСК, использовала эти средства полностью или частично на погашение ипотечного кредита на приобретение этой квартиры банку, то право общей совместной собственности на квартиру считалось принадлежащим супругам (как на имущество, нажитое в браке), и оформление её в долевую собственность производилось путём той или иной формы передачи долей от нынешних собственников (супругов) к детям, чаще всего после определения долей в праве общей собственности самих супругов. Эта практика успешно процветала на уровне нотариата, органов регистрации прав на недвижимость, судов районного и субъектового уровней.

    При этом если жильё было заложено, срок для оформления его в собственность всех членов семьи отсчитывался, как правило, с момента снятия обременения его ипотекой.

    Суды при этом закрывали глаза на не всегда корректные названия договоров (в некоторых регионах, например, Ульяновской области, в силу позиций местного управления Росреестра, доминировало даже использование договора дарения для оформления прав на доли детям – по существу, конечно, хотя в нашем случае передача и безвозмездна, она ни в коем случае не дарение). Главное, чтобы по существу обязанность первоначального собственника жилья по наделению всех членов семьи правом собственности была выполнена.

    Однако 22 июня 2016 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утверждает “Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал”.

    В разделе “Споры, связанные с определением долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное)
    с использованием средств материнского (семейного) капитала” в примерах 11-ом и 12-ом имелись указания на то, что право собственности ещё до определения долей членов семьи уже имеется у всех них.

    Например, в примере 11 применительно к вопросу о возможности определения долей всех членов семьи до погашения ипотеки сказано:

    “Между тем в указанном случае имеет место определение долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц.”

    Таким образом, Верховный Суд посчитал, что помещение, оформленное на одного из супругов, являющееся совместным имуществом супругов, и при этом приобретённое с использованием средств МСК, не просто можно разделить на доли всех членов семьи, но что оно уже находится в их собственности (невзирая на зарегистрированные в ЕГРП права) – надо только определить размер их долей.

    В примере 12 наиболее радикальным является собственно заголовок: 

    “Объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей.”

    В самом тексте судебных актов и примера 12 ничего такого далее не говорится, но заголовок и сам по себе достаточно однозначный.

    Таким образом, по мнению Верховного Суда РФ, в данном случае имеется исключение из т.н. “принципа внесения”, то есть возникновения прав на недвижимое имущество только с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

    Пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ гласит: “Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.”.

    Право общей долевой собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, таким образом, для ратификации позиции Верховного Суда РФ нам следует найти федеральный закон, который устанавливает иной момент возникновения права.

    К сожалению, именно тут у нас возникнет серьёзная проблема. Такого закона не существует. Ни прямо, ни косвенно этот вопрос не затрагивается ни одним законом.

    Собственно, единственный федеральный закон, который вообще упоминает о самом возникновении права членов семьи на жильё, приобретённое или построенное, реконструированное с использованием средств МСК, это наш рассмотренный Закон о поддержке семей. И в этом законе есть лишь туманная норма п. 4 ст.

    10 и аналогичные ей формулировки в той же статье, где говорится об обязательствах по оформлению жилья в общую собственность членов семьи.

    Приведём полный текст пункта 4 статьи 10 Закона о поддержке семей, чтобы проанализировать его как можно тщательнее:

    “4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.”

    Уважаемые коллеги, найдите здесь хоть одно указание, которое может трактоваться как указание на момент возникновения права!

    Неужели здесь дело в том, что слово “оформляется” трактуется как “немедленно оформляется”? Но “не выходит каменный цветок”! В других частях той же статьи сказано, например, такое:

    оформить указанный объект в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) в течение шести месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала – в случае, если объект индивидуального жилищного строительства оформлен не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).”

    Да тут прямым текстом сказано, что оформить не в момент перечисления, а в течение шести месяцев после него! И попытка притянуть за уши формулировку “оформляется в общую собственность” с учётом того, что в других местах тот же закон прямо говорит о том, что это может быть сделано не сразу, мягко говоря, слаба.

    Никаких других упоминаний об оформлении прав на жильё, приобретённое с использованием средств МСК, в федеральном законе нет.

    Бледно выглядит и попытка притянуть за уши термин “определение долей по соглашению” как обоснование того, что право возникло ранее. Действительно, определение долей возможно только в праве общей собственности – то есть, право должно быть.

    Но в статье 10 Закона о поддержке семей и не говорится так, прямо: “обязан определить доли в праве”, с намёком на существование права ранее определения долей. Там говорится “обязан оформить в собственность с определением долей”. То есть производится одновременно оформление права и определение долей.

    Ничего личного, но как можно иначе прочесть этот закон, мне просто непонятно!

    Теперь вопрос, какая, собственно разница, с какого момента возникает право. Увы, огромная. Дело в том, что по сложившейся судебной практике и разъяснениям КС РФ, при определении долей по соглашению учитываются все дети, включая тех, что были рождены после использования средств МСК.

    А вот бывшие супруги не учитываются, зато учитывается новый супруг, если имеется хотя бы один общий ребёнок.

    Исходя из этого, если придерживаться волшебной позиции Верховного Суда, право собственности на несчастное жильё с использованием МСК представляет собой какую-то амёбу, в которой чуть ли не произвольно меняется состав собственников и их доли в зависимости от различного рода социальных обстоятельств. И если с обязательственными правами это в общем нормальная ситуация, то с правом собственности – мягко говоря, сомнительная, противоречащая, вообще говоря, даже Конституции РФ.

    Хуже того, проблема оформления наследства на жильё с использованием МСК ещё острее.

    Умирает собственник, долю супруга в силу норм СК РФ и Основ законодательства РФ о нотариате можно выделить по закону до оформления наследства – поскольку право собственности уже есть! Доли же других членов семьи закон выделять до оформления наследства никак не позволяет, поскольку их ещё нет.

    Понятно, что в их интересах было бы как-то защитить их от возможных нарушений. Но единственный корректный способ защиты здесь – обязать при использовании средств МСК незамедлительно регистрировать их права. И сделать исключение из всех других законов, которые этому препятствуют (включая ипотеку и др.).

    В настоящее же время, к сожалению, нотариусы, оформляющие наследственные права, вынуждены отправлять людей в суд, если в наследственном имуществе обнаруживается жильё, приобретённое с использованием средств МСК. Ведь строго соблюдая закон, ты рискуешь попасть под удар судебного органа в случае оспаривания твоих действий.

    Ну, а пытаясь угодить Верховному Суду с его позицией, придётся нарушить закон, создавая какие-то немыслимые соглашения между наследниками и членами семьи (включая и не являющихся наследниками), а затем выдавая свидетельство о праве на наследство лишь на долю жилой недвижимости, как если бы оформление в собственность членов семьи было сделано при жизни…

    Такая ситуация не является нормальной. Своё веское слово должен сказать законодатель, определив однозначно, в какой момент возникает право собственности; какой точно круг лиц должен быть в числе его обладателей; да и более определённо установить возможный размер их долей было бы неплохо.

    Источник: //zakon.ru/Blogs/pravo_sobstvennosti_na_zhiloe_pomeschenie_pri_napravlenii_sredstv_materinskogo_kapitala_na_uluchshen/81045

    Пять правил для сделок с маткапиталом

    Возможная регистрация права собственности с привлечением материнского капитала

    В начале января 2020 года президент России Владимир Путин расширил программу материнского капитала. Теперь «вознаграждение» положено уже за первого ребенка, а сумма выплаты увеличилась.

    Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.

    Условия игры

    С 1 января 2020 года государство выделяет 616 617 рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, у которых право на получение такого капитала до 1 января 2020 года не возникло. Семьи, где родился (или был усыновлен) первый ребенок, получат по 466 617 рублей.

    Если родители уже получили выплату за первенца, при рождении второго ребенка они получат еще 150 тыс. рублей. Таким образом, за двоих детей помощь от государства составит 616,6 тыс. рублей.

    Еще 450 тыс. рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка на погашение ипотечного кредита. В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.

    Маткапитал можно потратить на образование детей, товары и услуги для детей-инвалидов, будущую (накопительную) пенсию матери, а также на ежемесячные выплаты для семей с доходами ниже прожиточного уровня. Пожалуй, самое частое использование господдержки — улучшение жилищных условий: оплата ипотечного кредита, первоначальный взнос по ипотеке или строительство дома.

    Правило № 1. Жилье — только российское

    На материнский капитал допустимо приобрести не любую недвижимость, а только жилье — и это основное правило, с которого стоит начинать разговор. На маткапитал полагается улучшать свои жилищные условия, поэтому купить, например, гараж или земельный участок не получится.

    Материнский капитал разрешается тратить на квартиру или дом, а также на выплату ипотеки.

    Об особенностях погашения средствами маткапитала ипотечного кредита речь пойдет ниже, а пока хотим предупредить: покупая жилье, отслеживайте некоторые вещи. Помните, что квартира или дом за материнский капитал должны быть отечественного «происхождения» (то есть удастся купить только российскую недвижимость).

    Всегда обращайте внимание на качество жилых помещений — вариант с ветхими или аварийными исключается. Это имеет значение при ипотечных сделках — банк просто не выдаст деньги на спорные объекты.

    Правило № 2. Ипотечную сделку можно не откладывать

    Использовать сертификат на выплату первоначального ипотечного взноса допустимо сразу после рождения ребенка. Если же сделка проводится на собственные деньги, то применить маткапитал удастся только после того, как ребенку исполнится три года.

    Большой плюс ипотечного варианта — нет томительного ожидания. Как рассказали Циан в агентстве недвижимости «Бон Тон», есть две схемы.

    Первая — через банк. В этом случае заемщику кредит выдается с запасом.

    Потом в Пенсионный фонд России передают все требующиеся документы, и в течение месяца фонд перечисляет средства материнского капитала в банк.

    Соответственно, часть кредита гасится, происходит перерасчет графика платежей. Недостаток этой схемы — переплата по процентам за увеличенную сумму кредита (пусть даже в течение одного-двух месяцев).

    Вторая схема — прямая покупка. Если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотеки в новостройке, то вправе перечислять средства семейного капитала напрямую застройщику. При этом в договор вносится условие, что часть оплаты застройщик получит из Пенсионного фонда после того, как сделка будет зарегистрирована.

    Правило № 3. Первоначальный взнос редко равен маткапиталу

    Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке — отличное решение. Казалось бы, чего проще: перечислил в банк 616 617 рублей, взял кредит еще на 3–4 млн и купил квартиру. Но такой вариант проходит не всегда: многие банки требуют, чтобы кроме маткапитала у покупателя были еще и дополнительные деньги на первый взнос — около 10% его размера.

    Что делать, если личных накоплений нет? Эксперты «МИЭЛЬ–Сеть офисов недвижимости» советуют: обратитесь в Сбербанк или ВТБ — в этих банках первоначальный взнос может состоять только из маткапитала. Когда будете подавать в банк документы, укажите в анкете, что намерены использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.

    Правило № 4. Каждому члену семьи — свою долю собственности

    Оформление квартиры или дома, которые были приобретены с использованием маткапитала, имеет свои особенности. Закон требует, чтобы все члены семьи, указанные в сертификате на материнский капитал, получили долю в праве собственности на недвижимость.

    Обязательство наделить всех собственностью заверяется у нотариуса, где покупатели пишут соответствующее заявление. Потом оно предоставляется и в Пенсионный фонд, и в банк.

    Если вы купили квартиру по ипотеке, она будет находиться в залоге у банка до полного погашения долга. После выплаты кредита все члены семьи получают свою долю квартиры.

    Если по какой-то причине заемщик перестанет делать выплаты по ипотеке, то предмет залога не может просто отойти банку. В случае с материнским капиталом в процесс должны включаться органы опеки и попечительства, чтобы права детей-собственников не были нарушены.

    Особый случай, если семья официально не оформлена — родители детей не регистрировали брак. Тогда сертификат выдается только на маму и детей. Наделить отца долей не получится, даже если родители впоследствии зарегистрируют брак: учитывается именно та ситуация, которая сложилась на момент рождения второго ребенка и возникновения права на маткапитал.

    Если жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, родители решают продать, они обязаны наделить детей собственностью в другой квартире.

    совет 

    Покупая квартиру на вторичном рынке, проверьте: привлекался ли в прошлом для ее покупки маткапитал. Такие данные предоставляет Пенсионный фонд. Если материнский капитал использовался, следует убедиться в том, что на членов семьи, указанных в сертификате, были выделены доли. Если продавцы не выделили детям доли, они нарушили их права, поэтому сделка станет проблемной.

    Правило № 5. Никаких наличных!

    Средства материнского капитала нельзя получить наличными — все расчеты осуществляются только по безналу. Естественно, продавцам это не всегда удобно.

    Если сделка проходит без использования кредита, деньги из Пенсионного фонда перечисляются продавцу в течение одного месяца с момента предоставления подтверждения, что покупатель стал собственником объекта и право зарегистрировано в Росреестре.

    Продавцы не всегда согласны ждать — многие боятся проволочек со стороны покупателя и Пенсионного фонда, отмечают эксперты агентства недвижимости «Азбука Жилья».

    Если сделка проходит без ипотеки, продавец квартиры находится в уязвимой позиции: ведь ему предстоит ждать поступления денег из Пенсионного фонда.

    Поэтому если вы продаете жилье покупателю с маткапиталом, у которого нет ипотеки, то имеет смысл прописать в договоре купли-продажи условие о том, что передадите помещение по акту приема-передачи только после получения всех денег и оплаты всей стоимости своей недвижимости. И лучше с переходом права на новых собственников оформить залог от продавца до полной оплаты квартиры покупателями.

    Игорь Порхомовский, фотобанк

    Узнайте реальные ставки и получите решение по ипотеке, не выходя из дома!

    Источник: //www.cian.ru/stati-pjat-pravil-dlja-sdelok-s-matkapitalom-282810/

    ЮрСлово