Как быть, получили квартиру на семью из 4 человек, а приватизировали на 3?

Если квартира приватизирована на троих, кто собственник и наследник

Как быть, получили квартиру на семью из 4 человек, а приватизировали на 3?

Каждому жителю нашей страны государство предоставило возможность единожды бесплатно оформить на себя государственную либо муниципальную квартиру. Большинство людей этим правом уже успешно воспользовались, превратившись из простых нанимателей в полноценных хозяев своего жилья.

Чаще всего это целые семьи, проживающие совместно в одной квартире. Оформляют квартиру в таком случае обычно на всех членов этой семьи.

Только потом у них возникают вопросы, если квартира приватизирована на троих, кто её собственник и почему? В нашей статье попробуем подробно на него ответить, а ещё разобрать конкретные примеры.

Кто является собственником приватизированной квартиры и кто её наследник?

Само слово «приватизация» содержит в себе его объяснение. Корень его произошёл от латинского «privatus», то есть, частный. Фактически это процесс передачи имущества государственного или муниципального гражданам.

В России таким способом жителям передаются квартиры, в которых они проживают. Завершается эта процедура выдачей специального документа, подтверждающего, что у заявителя возникло право собственности на жильё. Раньше таким документом было свидетельство о приватизации квартиры, а сейчас вместо него на руки выдаётся специальная выписка.

Таким образом, после оформления приватизации собственником квартиры становится тот человек, который в ней проживает и который обратился с заявлением о передаче ему занимаемой площади.

Быть собственником квартиры означает владеть ею, жить в ней, а также свободно распоряжаться её дальнейшей юридической судьбой (статья 209 Гражданского кодекса РФ).

До приватизации этот же гражданин мог просто жить в квартире и только.

После оформления он уже может её продать, передать в аренду (сдать квартиру на сутки без посредников или на длительный срок), подарить кому-нибудь или завещать (что выгодно: завещать или дарить подробнее здесь).

Наследниками такого жилья после приватизации могут быть:

  • Любые лица, которых новоиспеченный собственник указал в своём завещании;
  • Супруги, дети, родители, другие родственники, которые по закону наследуют имущество своего почившего родственника (если тот не стал писать завещание). Как оформлять наследство, если наследников несколько узнайте тут;
  • Если же человек был совершенно одинок и в этом статусе отправился в мир иной, а после кончины никаких родственников не объявилось, его квартира перейдёт обратно к государству. Называться она будет выморочной.

Квартира оформлена на двоих: на мать и дочь, кто собственник?

Если человек проживает в квартире один, то с приватизацией всё просто: он будет оформлять жилплощадь на одного себя. А если в квартире живёт целая семья?

Закон о приватизации на этот счёт говорит, что все проживающие в квартире люди имеют право быть участниками этого процесса. По смыслу этого закона проживающими считаются люди, у которых оформлена постоянная регистрация по месту жительства, а не просто те, кто приехал погостить на недельку.

Для любой семьи из нескольких человек возможны два варианта приватизации:

  1. Оформить жильё на всех домочадцев. Закон не позволяет в таких случаях называть собственником кого-то одного, все члены семьи будут считаться собственниками с равным набором прав и обязанностей.
  2. Сделать собственником кого-то одного или нескольких (но не всех) при условии, что остальные не против этого. Например, родители приватизировали квартиру на себя, а дети и бабушка написали отказ. Это может быть сделано, чтобы у них была возможность поучаствовать в приватизации другого жилья, или по другим мотивам. В этом случае собственниками жилья будут два родителя.

Гражданское право во всех подобных случаях такую собственность называет общей долевой (статьи 244, 245 ГК РФ). У каждого из её участников будет своя доля (1/2 или другая по их взаимной договорённости) на квартиру.

Тут есть одна особенность. Реализовывать свои права они будут совместно, как и выполнять обязательства по оплате за приватизированную квартиру налогов, квартплаты и др.

Если кто-то из них в дальнейшем пожелает продать свою долю, он обязан сначала предложить купить ее остальным.

Нарушение этого правила грозит серьёзными последствиями: сделка по продаже может быть отменена в судебном порядке, а уже полученные и, возможно, даже потраченные, деньги заставят вернуть покупателю.

Сама доля на квартиру понятие абстрактное, она не соотносится с какой-то конкретной комнатой или её частью.

Если в семье вдруг возник конфликт на почве совместного проживания, долю каждого из собственников может конкретизировать суд. Он установит, какой комнатой будет пользоваться каждый член семьи.

Квартира приватизирована на троих

Разберём ситуацию, когда семья из трёх человек приватизировала жильё на всех поровну.

К примеру, квартира оформлена на мать и дочь, а также на внука. Вопрос о том, кто из них собственник, решается аналогично: все трое будут таковыми с одинаковым размером доли на жильё (если не захотят изменить соотношение долей).

Гражданским законодательством не устанавливается максимально возможное количество собственников одной квартиры. Их может быть двое, трое, четверо и т.д., да сколько угодно.

Если квартира государственная, кто собственник может быть её собственником?

Иметь жильё в своей собственности означает, что можно взять и продать его, отремонтировать с перепланировкой, заложить в банк и т.п. После приватизации все эти «пряники» достаются новому собственнику или собственникам.

Всех тех, кто проживает в неприватизированном жилье, естественно, волнует вопрос о том, кому такие права принадлежат.

По закону собственниками этой жилплощади являются:

  • государственные органы в лице различных управлений, комитетов, и других ведомств;
  • местные органы власти (как правило, администрация).

Законом не установлено максимальное количество собственников одной квартиры.

Если вы по какой-то причине не успели ещё квартиру оформить на себя, вам важно знать, кто именно осуществляет правомочия собственника в её отношении. От этого зависит, куда именно вам придётся обращаться для заключения договора на передачу жилья.

Можно ли лишить собственника его доли в квартире законным путём? Ответ в этом видео:

Итак, до приватизации все права на жильё принадлежат государству или муниципалитету. А вот после неё полноправным хозяином жилплощади становится проживающий в ней гражданин и его семья. Сколько человек заключили приватизационный договор – столько собственников у квартиры и появилось.

В каждой семье разные взаимоотношения, но решать, как именно её оформлять (на всех или нет), нужно сообща. Если кто-то их ваших родных решил отказаться от участия в приватизации, убедитесь, что он полностью понимает, на какой шаг идёт. Это позволит избежать в дальнейшем обид и недовольства по этому поводу.

Семья это самое дорогое, что у нас есть, поэтому не позволяйте материальным склокам разрушить отношения с близкими и родными вам людьми.

Как делятся доли в приватизированной квартире читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Приватизация» по ссылке.

Источник: //napravah.com/kvartira/privatizaciya/na-troih-kto-sobstvennik.html

Как действовать в разных ситуациях, если квартира приватизирована на троих в равных долях?

Как быть, получили квартиру на семью из 4 человек, а приватизировали на 3?

В настоящее время бесплатная приватизация продлена. Поэтому жильцы муниципальных квартир могут спокойно решать, когда им становиться собственниками в результате приватизации квартиры. Ни для кого не секрет, что в этом случае размер коммунальных платежей, возрастет. И многих людей уже интересует, не что значит приватизация квартиры, а какие еще имеет собственность плюсы и минусы.

Общие сведения о долевой собственности

Оформление жилья сразу на нескольких человек имеет свои особенности. Объект должен использоваться по договору соцнайма. Также квартира не может находиться в нежилом или аварийном доме. Приватизация не ограничивается определенным количеством людей.

Сколько прописанных лиц, столько и будут приватизировать жилье. Если имеются несовершеннолетние, то их также нужно учесть в этом процессе, иначе право может оспариваться.

Таким образом, может приватизированная квартира на троих людей быть оформлена и даже более.

Впрочем, любой член семьи вправе отказаться от нее. Тогда распределяется квартира в равных долях на членов, согласных ее приватизировать.

В то же время, тот человек, который не захотел участвовать в процессе, вправе проживать на жилплощади всю жизнь.

Если же он желает выделить свою долю определенному родственнику, то он должен заключить договор и оформить его в нотариальной конторе. Тогда квартира получится поделенной не в равных долях.

Проживать на жилплощади, которая не принадлежит на праве собственности, у граждан возникает право на основании ст.288 ГК РФ. Помимо этого, они могут жить вместе со своими членами семьи. К примеру, если состоялась приватизация в равных долях на троих членов семьи, но впоследствии, один из них женился, то он вправе проживать в своей доле с женой.

Какие права имеют жильцы при долевой собственности на квартиру

Итак, если недвижимость была оформлена на нескольких человек, то после бумажной волокиты, приходит черед разбираться, что каждый из них будет делать со своей долей. Собственники вправе на следующие действия:

  • написать завещание;
  • продать свою долю;
  • заложить ее;
  • сдать по договору аренды;
  • сделать перепланировку.

В основном, недвижимость в стране приватизирована между родственниками. Лицевой счет при этом не делится, и этот вопрос решается собственниками. Однако, иногда они решают разделить платежи.

Тогда, если квартира приватизирована на троих в равных долях, то будут приходить три счета, которые должны оплачивать каждый из собственников по отдельности.

Конечно, лучше этого не делать, но если договориться не удается, то можно платить платежи и отдельно.

Легче всего осуществляется приватизация не в обычной квартире, а в коммуналке. В ней каждая из комнат по БТИ считается отдельным объектом. Тогда лицевой счет делится уже после оформления основных бумаг.

Особенности залога, если квартира приватизирована в равных долях

Такой вопрос может нередко интересовать собственников. При оформлении займа многие кредитные организации требуют дополнительные гарантии. Индивидуальная собственность на часть квартиры может быть заложена при получении наследства, разводе супругов, а также для развития бизнеса.

Закон не привязывает долю к какой-то части квартиры, за исключением коммуналок. В то же время может быть назначена рыночная цена доли. Но оформить заем с залогом на такое имущество будет очень сложно.

Проще всего будет в случае, если денежные средства нужны для того, чтобы купить остальную часть этой же квартиры. Банковская организация тогда с готовностью предоставит кредит в отличие от попыток его получения для других целей. В этом случае нужно выполнить следующие действия:

  • оценить недвижимость;
  • собрать все бумаги;
  • оформить сделку отчуждения;
  • заключить договор страховки.

Вопросы в основном могут появиться относительно отчуждения. Поэтому объект должен обозначаться в квадратных метрах, а также иметь кадастровый план. Для банковской организации могут потребоваться следующие бумаги:

  • правоустанавливающий документ на собственность;
  • оценочные бумаги;
  • информация обо всех лицах, которые зарегистрированы на жилплощади;
  • фото.

Чтобы получить кредитные средства, нужно, чтобы доход был не меньше половины стоимости от платежа, а также отсутствовали на жилплощади зарегистрированные несовершеннолетние или недееспособные граждане.

Правила продажи доли, если собственность на квартиру долевая

При заключении сделки нужно придерживаться установленных правил в случае, если собственность – долевая или совместная. При этой операцией с недвижимостью, необходимо произвести ряд действий:

  • оценить ее;
  • составить предложение для собственников других долей;
  • отправить его посредством почты с уведомлением;
  • подождать ответ еще месяц;
  • затем действовать в зависимости от того, какой ответ получен от остальных лиц, на которых оформлена совместная собственность.

Если они готовы приобрести долю, то сделка совершается на условиях предложения. При отказе, отчуждение может быть реализовано в отношении других лиц.

Если до этого приватизированная квартира была оформлена на нескольких лиц, необходимо обязательно придерживаться вышеуказанных последовательных действий. В противном случае сделка может оспариваться, и в итоге признаваться ничтожной.

Поэтому при необходимости нужно иметь на руках документы о том, что собственники были уведомлены должным образом.

После того как приватизация доли в квартире завершена, ее отчуждение нередко оформляется под дарение. Такой процесс реализуется быстро. Однако другим собственникам не трудно будет доказать, что это осуществлено притворно. Тогда вступают в силу условия купли-продажи.

Поэтому если родственники об этом не были уведомлены, то сделка признается недействительной. Другой путь, когда имеется два собственника и более, может состоять в попытке мены.

Но в этом случае, опять-таки действуют аналогичные правила, как при отчуждении путем купли-продажи.

Когда имеется такой вид приватизации, можно быстро и просто продать свою долю, если оформить ее как залог у частного лица. Тогда доказать, что сделка была лишь маскировочной, будет намного сложнее.

Что будет с недвижимостью, если она долевая и собственник умер

В таком случае может быть принято совместное решение о том, чтобы была осуществлена продажа квартиры в равных долях. Но все зависит от конкретных обстоятельств. Дело в том, что каждый собственник вправе оставить после себя завещание.

Если оно есть, то деление осуществляется в соответствии с ним. А если документ отсутствует, то наследство распределяется по закону, то есть между родственниками первой очереди. Когда таковых нет, то недвижимость отходит другим родственникам.

В то же время, если имеется завещание, а вид собственности является долевым, некоторые лица вправе претендовать на так называемую обязательную долю. Это несовершеннолетние дети, недееспособные родители или супруги, иждивенцы завещателя.

Какие бы виды собственности на квартиру ни были, любой владелец вправе отказаться от положенной доли. Тогда она перераспределяется поровну между остальными наследниками. Если договориться они не смогут, то разделение имущества проводится в порядке суда.

Источник: //EgrpZhkh.ru/pro-kvartiry/kvartira-privatizirovana-na-troikh-v-ravnykh-doljakh

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал

Как быть, получили квартиру на семью из 4 человек, а приватизировали на 3?

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как  угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.  

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.  

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН.Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск,  проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте.

Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.   

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.  

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее)  это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Запомнить

  1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
  2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
  3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
  4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
  5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
  6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
  7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
  8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет  в 1 млн рублей для каждой из долей.
  9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Источник: //an-zss.ru/blog/privatizirovannaja-kvartira-osobennosti-prodazhi-i-pokupki/

ЮрСлово